10 อันดับทำเลทองราคาที่ดินสูงที่สุดในปี 2564! ราคาที่ดินยังพุ่งไม่หยุด
เปิด 10 อันดับทำเลราคาตลาดที่ดินแพงที่สุดในปี 2564! เขาว่ากันว่าราคาที่ดินไม่มีวันตก มีแต่จะขึ้นเอา ๆ จริงไหม? มาดูกันว่าทำเลทองที่ราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทยคือที่ไหน? จากผลการสำรวจราคาที่ดินและในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเกือบ 400 บริเวณเป็นรายปีตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบัน ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เผยว่า ทำเลที่มีราคาที่ดินแพงที่สุด ยังคงเป็นพื้นที่บริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานา โดยประมาณการไว้ที่ 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท คาดการณ์ในปี 2564
- 10 อันดับราคาที่ดินสูงที่สุดในปี 2564
- ราคาที่ดินใจกลางเมืองสูงมาก เพราะอะไร?
- ราคาที่ดินเหลื่อมล้ำกันอย่างมาก
- คาดว่าปีหน้าราคาที่ดินในใจกลางเมืองจะไม่เพิ่มขึ้นนัก
10 อันดับราคาที่ดินสูงที่สุดในปี 2564
10 อันดับราคาที่ดินในแต่ละทำเลที่เห็นนี้ คือ ราคาประเมินตลาดที่ดิน ซึ่งเกิดจากการลงพื้นที่ประเมินราคาตลาดที่เหมาะสมในแต่ละพื้นที่ โดยตั้งสมมุติฐานว่าเป็นแปลงที่ดินขนาดประมาณ 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) ในปี 2564 ไม่ใช่ราคาประเมินราชการที่ใช้สำหรับการทำธุรกรรมนะคะ หากใครอยากรู้ว่า ราคาที่ดิน ราคาตลาด ราคาประเมิน และราคาซื้อขาย ต่างกันอย่างไร? ลองอ่านได้ในบทความนี้
จะเห็นว่า ราคาที่ดินที่แพงที่สุด 10 อันดับ ได้แก่
- ราคาที่ดิน ทำเลสยามสแควร์ ตารางวาละ 3.3 ล้านบาท
- ราคาที่ดิน ทำเลถนนวิทยุ ตารางวาละ 2.75 ล้านบาท
- ราคาที่ดิน ทำเลถนนสุขุมวิท ตารางวาละ 2.73 ล้านบาท
- ราคาที่ดิน ทำลสุขุมวิท 21 ตารางวาละ 2.5 ล้านบาท
- ราคาที่ดิน ทำเลสีลม ตารางวาละ 2.5 ล้านบาท
- ราคาที่ดิน ทำเลสาทร ตารางวาละ 2.2 ล้านบาท
- ราคาที่ดิน ทำเลเยาวราช ตารางวาละ 1.75 ล้านบาท
- ราคาที่ดิน ทำเลสุขุมวิท-เอกมัย ตารางวาละ 1.7 ล้านบาท
- ราคาที่ดิน ทำเลพญาไท ตารางวาละ 1.55 ล้านบาท
- ราคาที่ดิน ทำเลพระรามที่ 4-บ่อนไก่ ตารางวาละ 1.55 ล้านบาท
ราคาที่ดินใจกลางเมืองสูงมาก เพราะอะไร?
สาเหตุที่ราคาที่ดินในบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตและนานาดังกล่าวมีมูลค่าสูงมาก ก็เพราะมีศักยภาพในการพัฒนาที่สูง
1. ศักยภาพในการพัฒนาสููง
สามารถนำที่ดินเปล่าไปพัฒนาเพื่อใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ที่สร้างรายได้จากการพัฒนาสูงกว่าการใช้ประโยชน์ประเภทอื่น ๆ เช่น เกษตรกรรม หรือ โรงงานอุตสาหกรรม เป็นต้น ถึงแม้ว่าในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานจะได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 และการ Work From Home ค่อนข้างมาก แต่ยังไม่มีผลกระทบต่อราคาที่ดิน เนื่องจากราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะการเปลี่ยนแปลงที่เฉื่อยหรือเชื่องช้า (Inertia) กว่าทั่วไป
2. พัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่กว่า
ตามข้อกำหนดสีผังเมือง พื้นที่ใจเมืองจะมักจะถูกกำหนดให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน FAR (Floor to Area Ration) ที่สูงกว่าพื้นที่นอกเมือง โดยเฉพาะพื้นที่ติดถนนใหญ่และรถไฟฟ้ามักจะมีสัดส่วน FAR สูง ซึ่งหมายความว่าจะสามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่กว่า หากไม่ติดข้อกฎหมายด้านอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
3. มีการพัฒนาสาธารณูปโภค เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งเข้าสู่ใจกลางเมือง
การพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นหลายเส้นทางในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีผลให้ที่ดินในหลายทำเลมีอัตราการเติบโตที่สูงขึ้นอย่างมาก และทำให้ราคาที่ดินในเมืองสูงขึ้นอีก เพราะการพัฒนาสาธารณูปโภค เส้นทางรถไฟฟ้าต่าง ๆ เชื่อมโยงมายังใจกลางเมือง
ราคาที่ดินเหลื่อมล้ำกันอย่างมาก
ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตกตารางวาละ 3.3 ล้านบาท (สยามสแควร์) และราคาต่ำสุดตกตารางวาละ 3,400 บาท (เลียบคลอง 13 กม.5) ถือว่าต่างกันถึง 971 เท่าทั้งที่ระยะทางห่างกันเพียง 66 กิโลเมตรเท่านั้น เนื่องจากศักยภาพของที่ดินต่างกัน อีกทั้งการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ และโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ เช่น รถไฟฟ้า และทางด่วนต่างก็เชื่อมโยงสู่ใจกลางเมือง ทำให้นับวันศักยภาพยิ่งต่างกันมากยิ่งขึ้น ราคาจึงต่างกันอย่างมาก
คาดว่าปีหน้าราคาที่ดินในใจกลางเมืองจะไม่เพิ่มขึ้นนัก
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) คาดว่าในปีนี้ พ.ศ. 2564 ราคาที่ดินใจกลางเมืองจะยังไม่เติบโตขึ้น ต่างจากในช่วงปี 2562-2563 ที่ยังมีการเพิ่มขึ้นบ้าง เนื่องจากการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าในหลายพื้นที่ ทั้งนี้เป็นผลกระทบจากการเกิดวิกฤตโควิด-19 อย่างไรก็ตามในอนาคตปี 2565-2666 ราคาที่ดินในใจกลางเมือง ก็ยังจะเพิ่มขึ้นเพียงแต่ในสัดส่วนที่น้อย เช่น 3-5% เป็นสำคัญ เพราะเศรษฐกิจไทยยังจะฟื้นตัวน้อยกว่าประเทศอื่น
เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าจะพบว่า ราคาที่ดินในปี 2563 ยังไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจมากนัก เพราะยังเติบโตได้ดีสวนทางเศรษฐกิจ อันเนื่องมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ อย่างรถไฟฟ้าในหลายพื้นที่ แต่ในปีนี้ 2564 ราคาที่ดินไม่ได้เติบโตสูงเท่าปีที่แล้ว แต่ก็จะยังเติบโตต่อไป ทั้งนี้สาเหตุที่ราคาที่ดินไม่มีวันลง เป็นเพราะว่าที่ดินใจกลางเมืองมีจำกัด นับวันยิ่งจะน้อยลงเรื่อย ๆ เมื่อเทียบศักยภาพของที่ดินในเมืองและนอกเมืองแล้วก็จะเห็นว่า ที่ดินในเมืองมีศักยภาพสูงกว่ามากทั้งในแง่ของกฎหมายการพัฒนาที่ดิน และในแง่ของความสะดวกในการเดินทาง การพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ ล้วนแต่มุ่งเข้าสู่ใจกลางเมือง เป็นผลให้ความต้องการอยู่ในเมืองสูงอยู่ตลอด
